央行信用管制誤傷自住換屋族！地政士第一線揭「自備款翻倍」解約潮與貸款亂象
近年中央銀行祭出多輪選擇性信用管制，本意在於抑制房市過熱並打擊短期投機炒作。然而，站在房地產交易第一線的高偉翔地政士觀察指出，嚴格的貸款總量與成數限制，已逐漸波及無辜的自住客、首購族及換屋族。從預售屋交屋時臨時暴增數百萬自備款導致解約，到銀行搭售房貸壽險等亂象頻傳，政策若缺乏彈性，將使單純想成家的民眾成為「央行打房」下的最大受害者。
預售屋交屋自備款突暴增 換屋族面臨解約與違約金危機
回顧政策脈絡，2024年9月第七波信用管制將全國自然人第2戶購屋貸款成數上限一口氣降至5成，雖自2026年3月20日起回升至6成，但對市場產生的衝擊波至今尚未平息。第一線地政士透露，影響最深的莫過於數年前簽約預售屋的換屋族群。
許多購屋族當初按傳統7至8成貸款額度進行財務規劃，如今面臨交屋，卻因新規限制導致貸款成數硬生生縮水1至2成。以總價1,000萬元的房屋為例，原先僅需準備200萬元頭期款、貸款800萬元；在信用管制下，貸款上限降至600萬元，意味著頭期款必須在交屋前臨時湊足400萬元，資金缺口瞬間翻倍。
「這多出來的200萬現金要從哪裡生？房子買了還要裝潢、還要保留家庭緊急備用金，極端壓力下甚至有客戶因拿不出調度資金被迫解約。」地政士無奈表示，交易中斷引發的解約金歸屬與法律爭議，已經形成環環相扣的連鎖效應。
切結條款成「高壓巨石」 銀行端甚至傳出搭售房貸壽險
除了自備款壓力，換屋過程的交易時間軸被無限拉長，更是換屋族心中揮之不去的噩夢。雖然部分銀行提供「簽署切結書」機制，承諾在第2戶房貸撥款後18個月內賣出舊屋即可免受成數限制，但實務上卻讓民眾陷入雙重煎熬。地政士指出，申辦切結後，購屋者不僅要時刻擔憂舊屋是否能在期限內售出，若時間臨近更可能面臨被迫賤價降售的危機；此外，在賣屋過渡期內，民眾必須同時負擔兩間房屋的貸款壓力，且為了順利售出舊屋無法出租，只能將其空置，財務負擔極其沉重。市場上甚至傳出有銀行祭出「必須等舊屋順利出售完成後，才願意對新屋撥款」的嚴苛規定。
更為嚴重的亂象發生在貸款審核端。由於銀行額度緊縮、承作意願降低，地政士透露，有部分銀行看準民眾急需申貸的心理，私下要求搭配購買「房屋壽險」。儘管金管會早已明令禁止銀行將購買房貸壽險作為貸款審核通過的附加條件，但部分業者仍以「排隊等待審核」為由變相卡關，造成「不買就慢慢等、有買撥款就快」的不公平現象，無形中再度拉高消費者的成家成本。
【地政士第一線建言】落實房市「精準管制」三大訴求
面對當前市場困局，高偉翔地政士呼籲政府，打擊炒房應著眼於「精準打擊」，而非採取「一刀切」的全面緊縮政策：
房子是家的開始 呼籲政府給真正需要的人一條路
「房子不只是資產，更是一個家的開始。」高偉翔地政士感性表示，政府健全房市、維護金融穩定的初衷值得肯定，但在執行層面應顧及真實民生需求。希望主管機關在未來維持房市穩定的同時，能夠有條件地放寬彈性政策，讓廣大認真工作、努力生活的自住與換屋民眾，不會因為冰冷的貸款法規而錯失成家的機會，落實政策兼具秩序與溫度的初衷。
